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产业园区地产如何拿地?中兴+万科、FF+恒大

  上有利润要求,下有政府承诺,一二线城市拿不到地,三四线城市的地又不敢拿....

  产业项目用地不同于住宅或者商业地产,价高者得,简单直接。园区拿地要和政府“讲故事”,首先你的名头要大、品牌要响,不说必须是行业龙头,起码也要有拿得出手的背景;其次,还要满足政府的各种要求,包括但不限于投资强度、产业、税收、优质企业等等。而且,就算这些条件都满足,一旦有实力更强或者与政府关系更为紧密的企业加入竞争,地你还是拿不下来。

  首先,在拿地之初,政府会对业主的自持比例进行约束,这部分自持的物业,业主只能自用或做长线经营,对资本和后续服务要求很高;同时,物业的销售和招商还要兼顾政府的要求,大企业还要政府点头。一方面要挣钱,一方面要满足政府要求,上限与底线之间,做整个开发和运营动作,包括各种费用控制,一个不小心,就挣不着钱了。

  从笔者与政府的交往经验看,相比与传统开发商,政府更愿意把土地直接出让给企业。尤其是近两年经济环境不佳,包括华为、中兴、科大讯飞等一众高新技术龙头企业都在进行土地储备,后来便衍生出了中兴+万科、FF+恒大这样的“产业运营商+地产开发商”模式。

  “北上广深”是大陆经济实力最强的四座城市,拥有其他城市无可比拟的人才、资本和技术资源,在这些城市,几乎任何地块都能拿,唯一需要考虑的问题就是你究竟要讲一个怎样的故事?才能说服当地政府从牙缝里“抠出”一块地给你。

  第二梯队:天津、重庆、成都、武汉、郑州、西安、南京、杭州、长沙、青岛、厦门、苏州、宁波、无锡、沈阳、大连

  这些城市,或是国家中心城市、或是城市群核心城市,具有极高的战略地位和发展潜力,投资要求依然较高,对于开发商而言,只要位置稍微过得去,能拿到就是胜利,可能唯一需要注意的就是,这些城市或南或北,营商环境天差地别,甚至个别城市还是业内公认的民营产业地产“黑洞”,所以,地还是要拿,但与政府打交道,一定要谨慎。

  第三梯队属于在本省内竞争力较强的城市,在这些城市拿地,主要竞争对手主要是一些“摊大饼”式的开发商,和一些大型企业的区域分公司,竞争压力相对区域中心城市会小很多,但相对投资失败的风险也会比较高。在这些城市做园区,必须要全面评估当地的产业基础、营商环境、开发运营成本、发展潜力等,再结合开发商在当地的产业基础和人脉资源,谨慎拿地,而且一定要拿核心区块的地。

  在笔者看来,只有(计划)开通高铁的城市,才不会被时代所抛弃,在这些城市投资,好处是政府的支持力度大,政策也优厚,坏处是风险更高,除了未知的社会环境和市场风险、宏观政策调整、政府换届等对项目的影响也远远超过大城市,所以,如果是当地数一数二的项目,可以在综合评价后适当考虑,其余项目不推荐做。

  所以,以选址其实上也是一个博弈的环节,大城市的政府比较强硬,要求也高,地价也贵,可一旦拿到土地,发展前景是很客观的;弱政府要招商,对你很热情,对你很支持,态度非常好,但项目做着做着很容易就死掉了。

  所以,要在市场和政府之间找到一个平衡点,市场相对不错,政府相对支持,这才是最理想的项目。

  土地获取环节,一般分为策划规划阶段和获取土地阶段,大多时候是先有想法,出一稿概念规划方案打动政府,再获取土地;当然也有时候是本来就有存量土地,或者是通过收购拿到土地,再做规划方案,所以严格意义上说,两者是不分先后的。

  首先是产业相关,给你这块地,你能给当地带来什么产业?这个产业有多少附加值?能带来多少税收、多少就业?未来前景怎么样?能不能与当地现有资源相结合?这些是政府最为看重的东西;

  第二是品牌相关,一家有实力的企业、一个响亮的品牌,不仅是项目成功的保障,还会成为地方政府的门面和政绩;

  第三是规划相关,包括企业对整个项目的理解和规划,包括产业规划、发展目标、空间布局、功能规划、投资计划、形象设计、运营方案等等。

  既然知道了政府想要的,下一步我们就是去包装项目以迎合政府的需求。产业相关方面,要做详细的产业规划和发展预测,要有理有据,再针对意向产业,梳理和拓展相关人才、资本、技术资源拿给政府看;自身品牌不够硬,可以考虑与行业龙头企业、或是在当地具有影响力的企业组建联合体,共同拿地;概念规划或项目策划,如果自身不具备该能力,建议聘请专业咨询规划机构。

  同一时间,企业也要对土地进行信息收集和初步研判。其中,需要收集的内容应该包含目标土地的现状、规划设计的条件、周边配套情况、目标区域未来规划等,并对土地价值、开发成本、发展情况等进行初步的研判;发现项目有深入的必要,初步谈判也进行的顺利,那么再对土地进行更深一层次的判断,输出项目可行性研究报告,也就是概念规划及总体策划方案;如果这些都OK,再带着方案去找资金就好了。

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  基于往期课程同学反馈与市场变化,本期课程更加侧重当前经济市场环境下产业园区全生命周期操盘策略与实战技巧,并以多类型园区案例系统解读顶层商业模式与操盘不同阶段如拿地难、招商难、盈利难等痛点问题。【产业园区操盘手研修班】第四期课程将于9月20日全新推出!

  颜海军老师,现任北京东升博展投资管理有限公司副总经理、博展商学院校长,同时担任中国产业园区国策委员会智库专家。自2009年参与中关村东升科技园筹建、运营工作,包括园区规划、产业定位、招商、运营和客户管理。现主要负责集团公司战略规划、产业发展、股份制改革、创新业务的开拓及发展等工作。在创新创业的新形势下,参与园区孵化器、加速器的服务体系建设及创新项目投资管理工作。在实际园区运营管理以及产业服务体系构建的过程中积累了非常丰富的实践经验。

  颜海军老师,作为知学学院产业园区课程核心老师,在往期产业园区课程中,用了一整天6个小时讲授“产业运营为核心的产业园区资产价值提升”,被同学评为“既有宽度又有深度的课程”。本次课程中,应同学要求将对上一期课程继续迭代深化,以更多实操案例深度解读产业运营的核心理念和策略方法。

  Kevin老师,现任某著名外资工业地产集团高管。曾经在地产开发与工业地产领域从业20多年,拥有地产开发与产业落地双重职业背景。先后在合生创展、美国汉斯、美国洛克菲勒公司担任要职。对住宅开发、商业地产和工业地产有着完善的专业认知和实操经验。深耕工业地产近十年以来,全国落地多个工业地产与科技地产项目,无论是产业资源的整合,还是工业地产全流程操盘,从土地获取投资决策、到资本运作、开发建设,再到产业招商营落地,有着高度的行业认知和全丰富的实战经验。

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  孙晓利老师,在大数据、物联网、人工智能等信息产业领域有深入的研究,曾服务过鲁能、碧桂园、华夏幸福基业、亿达、启迪、洪泰基金等房地产开发商、园区运营商及基金公司等,主持完成了多个拿地策划、产业定位、传统房地产转型、央企存量土地盘活、特色小镇及产业园区招商运营等类型的项目。积累了非常丰富的产业地产一线实战经验。

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  海波老师,深圳湾旗下产业园区开发运营近10年,目前任深投控旗下多个园区产业招商与运营负责人。经历了深圳湾软件产业基地、深圳创业广场、深圳湾科技生态园等产业园区从0到1的过程,深度参与从前期测算评估到产业招商运营,再到整个产业园区产业生态体系构建与优化。在产业研究、招商与落位运营方面有着非常深刻的行业认知和丰富的一线实战经验。

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  老师和同学一起,在集中授课中强化吸收,在特定的主题下,从项目探讨、操盘经验和资源互补中产生链接,集中交互,结合自己操盘过程中遇到的问题,重新思考操盘策略和关键节点。

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