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削减负债创造历史!万科的好成绩预示着房地产

  曾经高喊“活下去”的万科最近又火了一把,究其原因就是业绩大好,利润大增。而与之呈现出鲜明对比的是,今年已出现300多家房企倒闭停业。由此来看,万科活下去是为了更多的同行“活不下去”。

  昨日,万科在深圳大梅沙万科中心召开2019年中期业绩推介会。虽然从去年就在喊要“活下去”,但业绩报告显示,今年上半年万科依然“活得很潇洒”。

  据万科董秘朱旭介绍,上半年万科实现营收1393.2亿元,同比增长31.5%;归属净利润118.4亿元,同比增长29.8%。截至6月底,万科持有货币资金1438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期负债的总和666.5亿元;净负债率35.04%,持续保持行业低位。

  而当被问及前7个月万科销售增速放缓、拿地强度下降,全年计划是否有变时,万科首席运营官张旭回应称,万科把“每天都是卖楼的好日子”当成经营策略,坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理,今年卖多少房子万科自己也不知道。

  张旭还表示,万科从来没有非常固定的经营计划,都是实行“动态计划”,每个季度调整一次。同时,拿地也没有固定策略,而是根据回款决定,但拿地会集中在核心都市圈,比如粤港澳大湾区、长三角等,集中在人口净流入、有基础设施、有产业基础的地方。

  此外,对于房企融资收紧的问题,万科总裁祝九胜认为,融资收紧对整个行业肯定会有一些影响,可能对资信比较好、比较稳健经营的企业来说,适应的难度没那么大。有一句话叫“好学生喜欢难题目”,对万科来说,“争当好学生,答好难题目”。

  看完万科三位高管的说辞,我们不难发现,万科上半年总体表现的确像个“好学生”。可就是这样的“好学生”,现在也在不断的收缩战线月底,万科账上的有息负债余额为2253.2亿元,而这和今年初相比,其上半年有息负债余额大幅减少了358.9亿元,占其年初有息负债总额约13.74%。

  最近20余年,万科历史上此前只发生过两次明显的大规模“削债运动”。其中,第一次是雷曼兄弟倒闭引发全球金融海啸的2009年,当年万科出现30.29亿元的“负债萎缩”。

  第二次是国内地产调控政策高压下,房地产行业进入调整周期的2013至2015年间,万科负债分别减少20.58亿元、196.17亿元和51.04亿元。

  换句话说,万科历史上前两轮共四年的“削债运动”所涉及的负债总额,可能都远不及今年上半年。

  有分析人士表示,万科降低负债,一方面可以减轻财务压力,另一方面是在放弃未来一段时间内看得见摸得着的利润。

  简单的说就是,万科削债预示着房地产最好时光或许已经过去,房地产业逐渐进入“寒冬”,而地方政府也在被动的放弃房地产对经济的短期刺激(也有主动地区)。

  然而,万科此举或许不是在退缩,而是在为新的产业“腾笼换鸟”。这个产业就是总裁祝九胜力推的长租公寓事业。

  据祝九胜所言,万科泊寓已成立专门事业部,今年长租公寓已经具备独立成“军”的条件。长租公寓会作为万科不动产运营的能力之一,目前在经营上确实仍有压力,但即使亏损,也会控制在可控范围内(重要股东不反对即可)。

  截至今年6月底,万科长租公寓业务已覆盖35个主要城市,累计开业8.2万间,其中74%位于北京、上海、深圳等14个核心城市,成熟期项目平均出租率为91%。

  祝九胜表示,长租公寓出租率来看,年轻租客的反映还是不错的。万科的初心是在政府支持下,改善不同人群的居住条件。

  由此可见,万科是“王八吃秤砣铁了心”要转型了,虽说老百姓对长租公寓褒贬不一,但像万科这样相对还算负责任的龙头房企,其公寓运营质量或许不比其物业运营差多少。

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