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法官提示:买房请谨慎对待宣传广告!

  每每新楼开盘,商圈开发,总有五花八门的宣传广告吸引购买者的眼球。然而,宣传广告内容若不能实现,买受人可否依据宣传广告内容向开发商主张违约责任?

  法官提示,只有符合法律规定的要件,宣传广告才能被视为合同内容。否则,开发商不承担违约责任。

  2015年8月,王某和张某夫妻俩与北京某房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议,购买其开发的某商业金融项目的地下二层商品房,约定商品房所在土地用途为地下商业。房产公司于2016年12月将房屋交付给王某和张某,两人也取得房屋不动产权证。

  后来,王某和张某准备将购买的涉案房屋用于餐饮,但被告知由于政策限制不能经营餐饮。王某认为,房产公司销售使用的宣传材料及售楼处张贴的照片均宣传地下二层为美食城,且涉案项目的规划图和竣工图都被标注为餐饮,目前却告知不能进行餐饮经营,他们无法接受,因此诉至法院要求解除双方签订的合同,并要求房产公司返还价款及赔偿损失、支付违约金。

  对此,房产公司则称,合同约定的房屋用途为商业,即使认定宣传材料中标注地下二层开设美食城,也不能构成合同内容,且原告所称的广告实为物业公司安放。

  近日,北京市石景山区人民法院对此案审理后认为,王某、张某与房产公司签订的合同有效。针对“涉案房屋不能经营餐饮”这一争议焦点,法院指出,合同约定的房屋用途为商业,与不动产权证一致,并未具体到餐饮业,但综合房地产项目的设计图纸及王某、张某向法庭提交的房地产项目销售宣传资料,法院确认王某、张某提交的资料为房产公司制作,该资料上明确注明地下二层为美食城。

  不过,这样的宣传资料并不属于法律中的“要约”。据此,法院一审判决驳回了王某、张某的诉讼请求。

  “本案中,判断宣传资料属于要约还是要约邀请至关重要。”主审法官庭后解释称,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约,该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

  通过上述规定可以看出,“对房屋价格的确定有重大影响”是宣传内容构成要约的重要一环。本案中,虽然房屋按照经营餐饮而设计建设,宣传资料显示的美食城也会对于购房人产生房屋用途的心理确认,但房地产的价格受到建设及融资成本、市场行情、周边商业环境等多种因素影响,并非单纯由可以经营餐饮所决定。王某、张某也不能举证证明宣传资料对合同订立以及涉案房屋价格有重大影响。因此,宣传资料对于买受人应为要约邀请,王某、张某主张解除合同,并要求返还购房款及利息、支付违约金、赔偿税费、物业管理费等其他损失的诉求,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。

  在签订合同时,需谨慎对待合同内容与广告宣传的不同之处,也要留存相关宣传资料证据以备后患。如果商品房销售广告和宣传资料符合上述司法解释,就可以认定为合同内容,若当事人违反则应当承担违约责任。

  本案还涉及“地下空间使用”这一专属事项,我国有专门的法律法规规范地下空间的使用,如《中华人民共和国人民防空法》,北京市就人民防空工程及普通地下室的使用亦出台了相关规定,其中就明确规定“禁止利用地下二层及其以下设置文化娱乐场所和餐饮场所”,消费者应在购房前尽到合理审慎的注意义务,作为开发商也应在法律规定的范围内进行广告宣传。

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